Kasus Pailit Properti Marak di Indonesia, Pengembang dan Konsumen Sama-sama Rugi

Naviri Magazine - Dalam rangka mencegah praktik mafia di hukum kepailitan, praktisi hukum mewacanakan agar perubahan dalam UU Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang. Salah satu poin yang diusulkan adalah nilai minimum dari utang kreditur yang berhak mengajukan pailit.

Hal tersebut disampaikan oleh Cornel B. Juniarto dari Hermawan Juniarto & Partners Lawyers serta Deloitte Legal Network.

"Saat ini tak ada pembatasan batas minimum utang yang bisa diajukan gugatan pailit. Diharapkan ada batasan, kalau tidak utang kecil pun bisa mengajukan pailit," ujar Cornel.

Selain itu, Cornel juga mewacanakan ada aturan mengenai tes insolvensi dalam sebelum gugatan PKPU dan Pailit diterima dan disidangkan. Tes insolvensi adalah sebuah tes untuk mengukur ketidakmampuan gagal bayar dari perusahaan.

Bila perusahaan yang digugat pailit memiliki kemampuan bayar dan keuangan yang baik, maka hakim bisa menolak gugatan pailit dan PKPU tersebut.

"Bila perusahaan going concern, laporan keuangan baik-baik saja, dan lagi-lagi solven jadi utang tinggal bayar saja. Tak perlu gugatan PKPU atau Pailit," ujarnya.

Selain itu mereka dia Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang harus segera direvisi. Tujuannya adalah untuk memberikan kepastian bagi dunia usaha termasuk industri properti.

Mereka menilai masih banyak celah yang bisa dimanfaatkan oleh mafia hukum untuk mempailitkan perusahaan properti yang sebenarnya memiliki kinerja baik. Hal ini dapat berdampak negatif bagi masyarakat dan konsumen, yang ujungnya membuat industri properti terhambat.

Cornel menjelaskan ada 16 rekomendasi untuk revisi undang-undang Kepailitan dan PKPU. Rekomendasi tersebut sudah masuk dalam naskah akademik dalam RUU Kepailitan dan PKPU yang baru.

"Saya mencatat revisi ini belum masuk ke dalam Prolegnas. Sebenarnya saat ini menjadi momentum yang baik agar RUU ini bisa masuk Prolegnas," ujarnya.

Lebih perinci, dia menjelaskan poin pertama dalam rekomendasi tersebut adalah persyaratan kepailitan yang terdapat penambahan menjadi dua kreditor dengan dua utang jatuh tempo dan perlu adanya nilai minimum yang dapat diajukan permohonan kepailitan.

Poin selanjutnya, adalah pembuktian sederhana dalam gugatan pailit dalm PKPU bisa dilanjutkan dan disidang. Dalam poin ini akan menghapus ketentuan "harus" dalam ketentuan Pasal 8 ayat (4) UU PKPU untuk memberikan ruang bagi Hakim untuk menilai tidak hanya secara formal melainkan juga secara material.

"Selain itu diperlukan adanya pemeriksaan tes likuiditas terhadap debitur Pailit," ujarnya.

Poin berikutnya adalah keadaan Diam Otomatis (automatic stay). Dalam poin, debitur dapat mengurus harta namun tidak diperbolehkan mengalihkan kepada pihak lain, dan kreditur tidak diperbolehkan mengambil tindakan hukum terhadap harta kekayaan kecuali kreditur pemegang jaminan.

Sementara itu, Lembaga Advokasi Konsumen Properti Indonesia Erwin Kallo  mengatakan konsumen menjadi pihak yang dirugikan dalam kasus PKPU dan pailit. Pasalnya, konsumen bukan kreditur preferen sehingga haknya diberikan paling akhir.

"Ketentuan hal ini harus diubah karena seharusnya konsumen itu bukan kreditur konkuren tetapi masuk sebagai kreditur preferen," ujarnya,

Selain itu, dia meminta agar konsumen yang membeli lunas properti bisa dipisahkan dalam boedel pailit. Apalagi apabila konsumen tersebut telah memang surat-surat resmi seperti Sertifikat Hak Milik.

Konsumen harus cermat sebelum membeli properti agar tidak terjebak dalam proyek yang dipailitkan. Cornel menegaskan hal paling utama yang harus diperhatikan adalah legalitas dokumen properti tersebut.

"Konsumen dengan kondisi seperti sekarang akan was-was kalau tak feasible. Bila membeli properti yang izinnya belum ada maka uang bisa hilang," ujarnya.

Erwin juga menambahkan bahwa kelayakan perusahaan yaitu perusahaan terbuka (Tbk) atau tidak patut juga menjadi pertimbangan selain perizinan.

"Juga permodalannya. Kita lihat zaman sekarang kita tidak bisa mengharapkan cashflow dari konsumen, kalau mau lihat kelayakannya, developernya berani tidak umumkan punya modal sekian," tuturnya.

"Intinya adalah membuat konsumen nyaman membeli produk anda. Perizinan saya tidak terbuka lalu permodalannya," imbuh Erwin.

Rekam jejak pengembang tersebut juga patut menjadi pertimbangan. Misalnya bagaimana proyek yang sudah dikerjakan. Keterlambatan pembangunan bisa saja terjadi, namun yang harus diwaspadai adalah bagaimana jika proyek tersebut sampai tidak terealisasi.

Meski perusahaan terbuka atau Tbk atau bukan menjadi satu pertimbangan, namun tak lantas pengembang yang belum melantai di bursa bukanlah pilihan yang salah. Sebab, saat ini persaingan bukan hanya datang dari soal berapa diskon yang berani diberikan, namun juga terkait kejelasan di ranah hukum.

"Sertifikat jelas ada, kalau bisa milestone pembangunan buka di brosurnya. Kalau itu ada saya kira orang lebih nyaman, saya nyaman kalau mereka schedule-nya jelas. konsumen itu cerdas, jualan cerdas, pailit ini membuat kebatinan konsumen lebih mementingkan aman daripada harga murah," pungkasnya.

Erwin Kallo juga mengatakan banyak mafia dan sindikat pailit dalam proyek properti. Menurutnya, salah satu modus yang terjadi adalah developer properti mempailitkan perusahaannya sendiri. Developer tersebut telah berhasil menjual hampir seluruh unit apartemen yang akan dibangun. Namun setelah terjual proyek tersebut mandeg kemudian muncul gugatan pailit.

"Sebenarnya kita bisa lihat kalau ada satu project properti di Jakarta Selatan yang sudah laku sampai 90% tetapi dipailitkan. Padahal bila 60% saja laku, project tersebut harusnya bisa berjalan baik, tak mungkin gagal," ujar Erwin.

"Tidak ada developer yang mempailitkan dirinya sendiri. karena developer butuh kepercayaan untuk menjual proyeknya. Bila ada developer mempailitkan dirinya, maka itu sebenarnya adalah maling yang menyamar sebagai developer," ujarnya.