Tips Membeli Rumah di Masa Pandemi, untuk Dihuni atau untuk Investasi
https://www.naviri.org/2020/11/tips-membeli-rumah-di-masa-pandemi.html
Naviri Magazine - Pasar properti mulai bangkit di tengah Pandemi Covid-19. Survei yang dilakukan Bank Indonesia dan Indonesia Property Watch (IPW) menunjukkan, meskipun tidak setinggi tahun lalu, tingkat penjualan hunian naik dibandingkan bulan-bulan awal terjadinya pandemi.
Menurut survei BI, penjualan properti residensial triwulan II-2020 secara tahunan masih mengalami penurunan, yakni 25,60% (yoy), namun lebih baik dari kontraksi 43,19% (yoy) pada triwulan sebelumnya.
Sedangkan survei konsumen yang dilakukan IPW menunjukkan 68,09 persen konsumen masih berminat membeli properti. Dari sisi kategori, properti yang paling banyak diminati adalah rumah dengan 51,06 persen. Diikuti tanah kavling 22,34 persen, apartemen sebesar 11,7 persen, rumah kantor/rumah toko 10,64 persen, dan lainnya untuk gudang, vila.
CEO IPW, Ali Tranghanda mengatakan tren pembelian rumah didominasi segmen menengah dengan harga Rp500 juta hingga Rp1 miliar sebanyak 29,79 persen.
Kemudian, segmen rumah dengan harga Rp300 juta sampai Rp500 juta sebesar 28,72 persen, Rp1 miliar sampai Rp3 miliar sebesar 23,40 persen, dan di bawah Rp300 juta sebesar 10,64 persen dan yang paling sedikit diminati rumah dengan harga di atas Rp3 miliar.
“Ini disebabkan kondisi pasar masih volatile sehingga konsumen memilih membeli rumah di segmen harga yang lebih murah ketimbang yang di atas Rp1 miliar. Temuan lain, masyarakat masih menunda membeli rumah kisaran harga di bawah Rp300 juta atau subsidi sementara waktu. Hal ini karena daya beli masyarakat cenderung melemah,” kata Ali.
Hal ini sejalan dengan pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) oleh Bank Indonesia yang menunjukkan pertumbuhan indeks harga rumah tipe kecil menurun pada kuartal II/2020 menjadi 2,35 persen dibandingkan kuartal I/2020. Sementara pertumbuhan indeks harga rumah tipe menengah dan besar meningkat pada kuartal II/2020 dibandingkan kuartal sebelumnya.
Dari survei IPW juga menunjukkan sebanyak 42,55 persen konsumen membeli properti untuk disimpan. Hanya 22 persen yang membeli untuk segera dihuni, dan 18 persen yang membeli untuk segera dijual jika harga naik.
Tip beli rumah
Country Manager 99 Group, Maria Herawati Manik berpendapat lebih baik membeli rumah saat ini. Sebab, membeli rumah di tengah kondisi pandemi seperti sekarang ini memberikan keuntungan.
“Kalau di secondary atau rumah bekas banyak yang mengalami koreksi harga karena kondisi pasar. Kalau terjadi koreksi harga berarti nilai pembelian rumah yang dibeli di bawah harga pasar,” ujarnya.
Asosiasi Real Estate Broker Indonesia mencatat telah terjadi koreksi harga untuk properti secondary mencapai 20 hingga 30 persen.
Begitu juga dengan membeli rumah primary atau bangunan baru yang belum pernah dihuni. Maria mengatakan saat ini pasokan rumah tersedia, bahkan bisa dibilang cukup. Hanya saja masyarakat sedang berhati-hati dalam membeli properti karena memerhatikan kondisi finansial.
Maka yang dilakukan pengembang untuk menarik pembeli adalah dengan memberikan banyak penawaran supaya memudahkan orang membeli rumah.
“Ini menguntungkan karena durasi pembeli mencicil atau bahkan membayar DP dilonggarkan sehingga mereka punya cukup waktu. Dari sisi KPR pun akhirnya ada KPR yang memberikan bunga fix sampai 10 tahun, nah ini harus diambil kesempatannya,” kata Maria.
Salah satu yang memberikan kepastian Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dengan bunga tetap 9,5 persen selama 10 tahun adalah CIMB Niaga.
Maria menambahkan sewa rumah hanya memberikan efek psikologis yang baik sementara. Sebab, orang berpikir dengan sewa mereka akan membayar lebih sedikit.
“Mungkin kita sewa rumah satu atau dua tahun dengan cicil Rp5 juta sebulan. Kelihatannya kecil tapi kita nggak tahu satu, dua tahun ke depan properti yang diincar ternyata harganya naik bahkan dua hingga tiga kali lipat,” ujarnya.
Lantas apakah sebaiknya membeli rumah tapak atau apartemen? Maria mengatakan biasanya pembeli rumah pertama di Indonesia membeli rumah tapak kemudian seiring waktu dia akan berinvestasi dengan membeli apartemen.
“Hal ini bergantung kebutuhan pembeli. Kalau memang dia orang yang tidak terlalu membutuhkan rumah yang besar, lebih senang yang praktis, ingin tinggal di kota dan dekat dengan fasilitas publik serta belum punya rencana berkeluarga dalam tiga hingga lima tahun ke depan, bisa memilih apartemen,” katanya.
Dilihat dari preferensi konsumen dalam memilih properti, berdasar survei IPW, sebanyak 28,46 responden menyatakan melihat harga unit yang ditawarkan, 16,21 persen melihat brand pengembang, dan 15,42 persen melihat kedekatan dengan fasilitas umum.
Terkait investasi rumah atau apartemen dengan tujuan mendapat keuntungan yang besar dan mudah dijual, Maria menyarankan sebelum berinvestasi harus memastikan terlebih dahulu lokasi properti tersebut. Lokasi yang disarankan adalah letaknya cukup strategis, kemudian dilengkapi fasilitas lengkap mulai dari sarana olahraga, transportasi publik, dekat dengan sekolah, kantor hingga pusat perbelanjaan.
Hal lain yang harus diperhatikan dalam berinvestasi rumah adalah status properti tersebut. Jika properti tersebut merupakan bangunan bekas, pastikan memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM). Tetapi jika bangunan tersebut termasuk primary, pastikan pengelola bangunan terpercaya dan status tanah tidak dalam sengketa.
Pastikan juga properti benar-benar dibangun. “Untuk primary, bisa juga memastikan kita membelinya saat pre-launch atau launch karena harga akan lebih murah ketimbang beli di tengah-tengah,” katanya.
Kedekatan lokasi adalah kunci
Hal senada juga diungkapkan oleh Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida, yang mengatakan saat ini adalah waktu yang tepat membeli rumah. “Kalau sewa pasti menjadi cost. Sementara kalau beli jadi investasi dan tanah tidak akan mengalami penyusutan,” ujarnya.
Paulus menambahkan, baik rumah tapak maupun apartemen masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan. “Biasanya berdasarkan lokasi. Lokasi yang cukup strategis seperti dekat transportasi publik, kampus, pasti meningkat kebutuhan akan rumahnya. Saya belum bisa membedakan keuntungan dari landed house maupun yang vertikal,” katanya.
Untuk rumah tapak, sebut Paulus, biasanya berlokasi lumayan jauh dari pusat kota tetapi menawarkan harga terjangkau seperti yang ada di pinggiran kota. Sedangkan, apartemen memiliki keuntungan karena mengambil lokasi di pusat keramaian.
“Tergantung kebutuhan, memang ada yang berpendapat apartemen lebih mahal tetapi living cost akan lebih murah sedangkan rumah tapak harus menggunakan mobil karena transportasi umum jauh,” kata dia.
Dalam mengenali lokasi rumah yang tepat untuk dijadikan investasi, Paulus menyarankan lokasi yang strategis yaitu dekat dengan perkantoran, pusat bisnis, perbelanjaan, tempat pendidikan dan dekat transportasi publik.
Paulus berpendapat sektor properti akan terus mengalami peningkatan lantaran jumlah penduduk Indonesia bertambah. Apalagi, bila kondisi pandemi membaik, vaksin tersedia dan ekonomi mulai pulih akan semakin mendorong kinerja pasar properti.