Cara Mengubah HGB ke SHM Terkait Properti, Persyaratan, dan Biayanya

Naviri Magazine - Apabila properti yang dibeli masih berstatus HGB dan sudah mencapai jangka waktu 30 tahun, selanjutnya kewajiban pemegang sertifikat HGB adalah memperpanjang maksimum jangka waktu hingga 20 tahun lamanya, dan selanjutnya masih dapat diperpanjang sampai 30 tahun.

Yang perlu diingat, mengajukan perpanjangan HGB paling lambat diurus 2 tahun sebelum masa berlaku hak habis, dengan cara mengisi formulir kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat, dengan dilengkapi KTP dan dilampirkan fotokopi HGB yang akan diperpanjang, beserta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah.

Biaya Perpanjangan HGB 

Biaya perpanjangan HGB tergantung harga tanah per meter persegi yang ditetapkan oleh Menteri, setelah mendapatkan persetujuan Menteri Keuangan, dan luas tanah yang digunakan. 

Rumus perhitungan untuk 20 tahun perpanjangan adalah 3% x Luas Tanah x Harga Tanah pada tahun ke 31, ditambah dengan dana landreform sebesar 50% (lima puluh persen) dari hasil perhitungan sesuai rumus sebelumnya.

Sedangkan untuk perpanjangan 30 tahun, rumusnya adalah 4½% x Luas Tanah x Harga Tanah pada tahun ke 51, ditambah dana landreform sebesar 50% (lima puluh persen) dari hasil perhitungan sesuai rumus sebelumnya. 

Namun jika telanjur terlewat dari masa tenggang waktunya, biaya pengurusan HGB mati akan lebih mahal jika dibandingkan diurus tepat waktu, karena akan dikenakan PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) karena akan dilakukan proses mulai dari awal seperti pengecekan, pengukuran, dan pencatatan. 

Sedangkan jika pemegang hak yang tertulis telah meninggal dunia, maka ahli waris berkewajiban untuk memperpanjang, dan melakukan pengajuan hak atas tanah dengan dikenakan BPHT (Bea Perolehan Hak atas Tanah atau Bangunan).

Jika dibandingkan dengan memperpanjang yang sifatnya berjangka sehingga kurang praktis, Anda dapat mengubah HGB menjadi SHM jika memang berencana memiliki seutuhnya. Proses HGB ke SHM sama halnya dengan perpanjangan, harus diawali dengan mengurus ke kantor pertanahan tempat lahan yang akan diproses berada.

Ketentuan lahan yang akan mengalami peningkatan hak ini tak lebih dari 600 meter persegi, dan pemegang HGB yang berlaku atau sudah mati adalah WNI, karena WNA tidak diperbolehkan memiliki properti dengan SHM. 

Untuk melakukan proses HGB ke SHM, surat-surat yang dilampirkan di antaranya adalah sertifikat asli HGB yang statusnya akan diubah, fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan). 

Namun jika mengubah HGB ke SHM tanpa IMB, Anda harus meminta surat pengantar lurah (PM1) dari kelurahan, yang menyatakan bahwa rumah digunakan untuk tempat tinggal, identitas diri, fotokopi SPPT PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) terakhir, surat permohonan kepada Kepala Pertanahan setempat, surat pernyataan tidak memiliki lebih dari 5 bidang dengan luas kurang dari 5.000 meter persegi, dan yang terakhir membayar biaya perkara. 

Berapa biaya mengubah HGB ke SHM? 

Tentu besarannya tergantung NJOP kavling yang akan diproses. Rumus yang digunakan untuk menghitung adalah 2% x (NJOP tanah – Rp 60 juta). Cara lain adalah Anda bisa menggunakan jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Selain besaran kocek yang harus dikeluarkan, banyak pula yang bertanya-tanya lama waktu yang dibutuhkan untuk pengubahan HGB ke SHM. Untuk pertanyaan berapa lama HGB ke SHM, beberapa tahap yang dilalui yaitu dengan mengajukan ROYA atau pembebasan hak tanggungan yang memakan waktu sekitar 5 hari kerja atau satu minggu. 

Setelah itu, baru bisa berlanjut dengan mengurus peningkatan hak. Proses keluarnya sertifikat SHM diperkirakan selesai seminggu setelah pengurusan. Lain halnya dengan pengurusan Akta Jual Beli menjadi Sertifikat Hak Milik yang memakan waktu sekitar 6 hingga 12 bulan. Siapkan pula biaya pengurusan SHM dari AJB sesuai dengan ketentuan pemerintah saat ini.